親から相続した厚木市の実家を売却しようと考えたとき、住宅ローンが残っていることが分かる場合があります。
「住宅ローンが残っていても実家を売却できる？」
「親が亡くなった場合、住宅ローンはどうなる？」
「抵当権が付いている不動産でも売却できる？」
このような疑問をお持ちの方もいらっしゃると思います。
結論からいうと、住宅ローンが残っている実家でも、条件が整えば売却することは可能です。
ただし、ローンの残高や抵当権の状況によって、売却の進め方が異なります。
今回は、厚木市の実家売却を検討されている方に向けて、住宅ローンが残っている場合の確認事項や売却方法について解説します。
1．住宅ローンが残っていても実家は売却できる？
住宅ローンが残っている不動産でも、売却することは可能です。
ただし、一般的な不動産売買では、買主へ引き渡す際に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、住宅ローンなどの融資を受ける際に、金融機関が不動産を担保とするために設定する権利です。
例えば、住宅ローンが500万円残っている実家を1,500万円で売却できる場合を考えてみましょう。
売却代金から住宅ローン500万円を完済し、仲介手数料などの諸費用を支払うことができれば、売却を進められる可能性があります。
一方、売却価格より住宅ローンの残高が多い場合は、別の対応を検討する必要があります。
2．親が亡くなった場合、住宅ローンはどうなる？
親が住宅ローンを返済している途中で亡くなった場合、まず確認したいのが「団体信用生命保険（団信）」への加入状況です。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が死亡した場合などに、所定の条件を満たすことで保険金によってローン残高が返済される仕組みです。
団信に加入していた場合
契約内容に定められた保険金の支払条件を満たせば、住宅ローンの残高が完済される場合があります。
ただし、加入しているだけで自動的に手続きが完了するわけではありません。
金融機関への連絡や必要書類の提出などが必要になります。
団信に加入していなかった場合
団信に加入していない場合や、保険金が支払われない場合には、住宅ローンの債務が残る可能性があります。
相続人が債務を承継することもあるため、相続財産全体を確認する必要があります。
また、相続放棄などを検討する場合には期限があるため、早めに弁護士などの専門家へ相談することが重要です。
親が亡くなったからといって、必ず住宅ローンがなくなるわけではありません。
まずは借入先の金融機関に連絡し、ローン残高と団信の加入状況を確認しましょう。
3．抵当権が付いている実家を売却するには？
住宅ローンを利用して購入した不動産には、通常、金融機関の抵当権が設定されています。
不動産の売却では、買主が安心して所有権を取得できるよう、原則として抵当権を抹消して引き渡します。
住宅ローンが残っている場合には、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する方法が一般的です。
例えば、売買契約後の引渡し日に、買主から支払われる売却代金を利用してローンを一括返済し、抵当権抹消に必要な手続きを進めることがあります。
この場合、金融機関との事前調整が必要です。
なお、抵当権抹消登記の申請代理は司法書士などの専門分野になります。
4．売却代金で住宅ローンを完済できない場合は？
実家の売却価格が住宅ローンの残高を下回る場合もあります。
例えば、住宅ローンが1,500万円残っているのに、実家の査定価格が1,000万円だった場合です。
このような状態は一般に「オーバーローン」と呼ばれます。
オーバーローンの場合には、次のような対応が考えられます。
① 不足分を自己資金で補う
売却代金だけでは完済できない金額を、自己資金などで補う方法です。
ただし、売却には仲介手数料や登記費用などもかかるため、ローン残高との差額だけでなく、諸費用も含めて検討する必要があります。
② 金融機関に相談する
自己資金で不足分を補えない場合には、借入先の金融機関に相談する必要があります。
返済状況などによっては、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」を検討するケースもあります。
ただし、任意売却は必ず認められるものではなく、売却後も債務が残る場合があります。
通常の売却とは異なる注意点があるため、金融機関や専門家と相談しながら進めることが重要です。
5．住宅ローンが完済されていても抵当権が残っていることがある
注意したいのが、住宅ローンをすでに完済している場合です。
ローンを完済していても、登記簿上の抵当権が自動的に消えるわけではありません。
抵当権を抹消するためには、原則として登記手続きが必要です。
例えば、親が何年も前に住宅ローンを完済していたものの、抵当権抹消登記をしていなかったというケースも考えられます。
このような場合は、金融機関から受け取った書類の有無や、現在の登記状況を確認する必要があります。
相続登記も終わっていない場合には、複数の登記手続きが必要になることもあります。
実家の売却を考えたら、まず登記事項証明書を確認しておくと安心です。
6．住宅ローンが残っている実家を売却する流れ
一般的には、次のような順番で進めます。
① 住宅ローンの残高を確認する
金融機関に問い合わせ、現在の借入残高や一括返済に必要な金額を確認します。
親が亡くなっている場合は、団信の加入状況も確認しましょう。
② 実家の登記状況を確認する
登記事項証明書を取得し、所有者の名義や抵当権の有無を確認します。
③ 不動産会社に査定を依頼する
実家が現在いくらで売れそうなのか、査定を依頼します。
住宅ローンの残高と査定価格を比較することで、売却方法を検討しやすくなります。
④ 売却方法を検討する
売却代金で住宅ローンを完済できる見込みがある場合は、通常の売却を検討できます。
完済が難しい場合は、金融機関への相談などが必要です。
⑤ 売買契約・引渡しを進める
必要な相続登記や抵当権抹消の準備を進め、買主への引渡しを行います。
金融機関や司法書士、不動産会社との連携が重要になります。
7．厚木市の実家売却では早めの査定がおすすめ
厚木市内でも、本厚木駅周辺の住宅地、郊外の戸建住宅、築年数の古い実家など、物件の条件によって売却価格は異なります。
住宅ローンが残っている場合には、まず現在の不動産価格を把握することが重要です。
査定価格が分かれば、ローンを完済できる見込みがあるのか、売却後にどの程度の資金が残りそうなのかを検討できます。
また、相続登記が終わっていない場合や、相続人が複数いる場合でも、売却についての相談や査定を始めることは可能です。
ただし、査定価格は実際の売却価格を保証するものではありません。
売却に必要な費用やローンの返済条件も確認しながら、余裕を持って計画を立てましょう。
8．まとめ｜住宅ローンが残っている実家でも売却を検討できます
住宅ローンが残っている実家でも、条件が整えば売却することは可能です。
大切なのは、次の3点を早めに確認することです。
- 住宅ローンの残高と団信の加入状況
- 登記簿上の所有者と抵当権の状況
- 実家の査定価格と売却に必要な費用
これらを確認することで、どのような売却方法が考えられるのか整理しやすくなります。
厚木市の実家売却について、住宅ローンや抵当権が気になる方も、まずは現在の状況を確認することから始めましょう。
厚木市の実家売却についてお悩みの方へ
住宅ローンが残っている実家や、相続した不動産の売却についてもご相談を承っています。
不動産エージェントとして、実家の状況に応じた売却方法をご案内します。
住宅ローンの返済条件や抵当権抹消、相続登記などについては、必要に応じて金融機関や司法書士などの専門家と連携しながら進めていきます。
